Waarom het voor starters moeilijker is geworden om een huis te kopen

21-12-2015

Ondanks de lage hypotheekrente is het met name voor starters lastiger geworden om een eigen woning te kopen. Verhouding hypotheek en woningwaarde verandert Starters moeten meer eigen geld inbrengen om een huis te kunnen kopen. Tot 2018 gaat ieder jaar de zogenoemde loan-to-value-ratio (LTV-ratio) omlaag.

In 2015 kunnen huizenkopers nog een hypotheek krijgen van maximaal 103 procent van de waarde van het huis (inclusief overdrachtsbelasting). In 2016 zakt dit percentage naar 102 procent.

Dit betekent dat huizenkopers meer zelf moeten bijleggen, omdat ze altijd meer kosten hebben dan alleen de koopsom. Vanaf 2018 is het niet langer mogelijk om meer te lenen dan de woningwaarde.

Hypotheeknormen zijn verscherpt

Afgelopen zomer zijn de hypotheeknormen verder verscherpt, waardoor huizenkopers minder mogen lenen. Per 1 juli was er een aanpassing die vooral gevolgen had voor hypotheken tegen een rentetarief van onder de 3,5 procent. De meeste woningkopers kunnen sinds juli 5 procent minder lenen dan voorheen.

Sinds begin dit jaar konden mensen met een inkomen tot 28.000 euro al 3 tot 6,5 procentpunt minder lenen dan in 2014. Voor mensen met een hoger inkomen scheelde het 0,5 tot 3 procentpunt.

Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) heeft minister Stef Blok voor Wonen overigens geadviseerd om de hypotheeknormen voor volgend jaar niet drastisch te wijzigen. Wel stelt het Nibud dat het maximale hypotheekbedrag voor inkomens onder de 40.000 euro omlaag zou moeten. Doorgaans wordt het advies door de minister overgenomen.

NHG-grens gaat verder omlaag

Het grensbedrag voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is per 1 juli verder verlaagd. Dit raakt met name starters.

Het fonds achter NHG springt bij als iemand buiten zijn schuld om de hypotheek niet meer kan opbrengen. Banken zijn met een dergelijke garantie eerder geneigd om hypotheken aan starters te verstrekken.

Om nog voor NHG in aanmerking te komen, mag het hypotheekbedrag sinds juli niet hoger zijn dan 245.000 euro. In de eerste helft van dit jaar gold nog een maximum van 265.000 euro.

Per 1 juli 2016 gaat de NHG-grens verder omlaag naar 225.000 euro.

Pot startersleningen is leeg

Starters kunnen in steeds minder gemeenten een starterslening krijgen, omdat de pot voor deze leningen leeg is geraakt. Het Rijk wil het bedrag niet meer aanvullen.

Gemeenten die de leningen nog willen verstrekken, moeten de hypotheken daardoor volledig zelf financieren. Begin dit jaar konden starters nog in driehonderd gemeenten. Inmiddels is het aantal gedaald naar 257.

De starterslening is een extra lening bovenop de hypotheek. In de eerste drie jaar hoeft de starter geen rente over deze lening te betalen en ook nog niet af te lossen.

Vrijstelling schenkbelasting pas in 2017 weer verruimd

De vrijstelling van schenkbelasting wordt pas vanaf 2017 weer structureel uitgebreid. Vanaf dan kan iedereen eenmalig belastingvrij een bedrag van 100.000 euro schenken voor de aankoop of het verbouwen van een eigen woning. Het bedrag mag ook gebruikt worden voor het aflossen van de hypotheek. De ontvanger mag niet ouder zijn dan veertig jaar.

Tot die tijd geldt slechts een vrijstelling voor lagere bedragen die ouders schenken aan hun kinderen. Het maximumbedrag is dit jaar 52.752 euro en volgend jaar 53.016 euro.

Huizenprijzen stijgen weer

De gemiddelde prijs van verkochte woningen is in de afgelopen kwartalen flink gestegen en er worden verdere stijgingen verwacht. Het is dus gemiddeld duurder geworden om een woning aan te schaffen.

Donderdag meldt makelaarsvereniging NVM dat de gemiddelde koopsom in het derde kwartaal uitkwam op 224.000 euro. Dat is 4,2 procent hoger dan een jaar eerder.

In de laatste zes kwartalen lag de gemiddelde prijs steeds ongeveer 4 procent hoger dan een jaar eerder. De makelaarsvereniging verwacht dat de gemiddelde transactieprijs over heel 2015 zo'n 4 tot 4,5 procent hoger uitvalt dan vorig jaar.

Huizenmarkt wordt krapper

Het aanbod aan te koop staande woningen slinkt al bijna drie jaar lang vrijwel onafgebroken. En de daling in het aanbod lijkt te versnellen. De huizenmarkt wordt dus krapper.

Mensen die een huis willen kopen, kunnen volgens de laatste NVM-cijfers uit gemiddeld elf te koop staande woningen kiezen. De laatste keer dat consumenten nog minder te kiezen hadden, was in het derde kwartaal van 2008.

In met name de grote steden zoals Amsterdam, Utrecht, Haarlem en Leiden is er weer sprake van een echte verkopersmarkt. Mensen die daar een huis zoeken, hebben door de concurrentie een slechtere onderhandelingspositie. In andere delen van het land is dit niet het geval. 

Door: NU.nl/Tamara Awwad